2018中级会计师考试大纲-中级会计实务考试大纲（2）
第四章 投资性房地产
［基本要求］
（一）掌握投资性房地产的特征和范围
（二）掌握投资性房地产的确认条件
（三）掌握投资性房地产初始计量的核算
（四）掌握与投资性房地产有关的后续支出的核算
（五）掌握投资性房地产后续计量的核算
（六）掌握投资性房地产转换的核算
（七）熟悉投资性房地产处置的核算
［考试内容］
第一节 投资性房地产概述
一、投资性房地产的特征
投资性房地产，是为赚取租金或资本增值，或者两者兼有而持有的房地产。投资性房地产应当能够单独计量和出售。
投资性房地产具有以下特征：
（１）投资性房地产是一种经营性活动；
（２）投资性房地产在用途、状态、目的等方面区别于作为生产经营场所的房地产和用于销售的房地产。
二、投资性房地产的范围
投资性房地产，主要包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权和已出租的建筑物。
下列各项不属于投资性房地产：
（１）自用房地产，即为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产；
（２）作为存货的房地产，通常指房地产开发企业在正常经营过程中销售的或为销售而正在开发的商品房和土地。
第二节 投资性房地产的确认和初始计量
一、投资性房地产的确认条件和初始计量
将某个项目确认为投资性房地产，首先应当符合投资性房地产的定义，其次要同
时满足投资性房地产的两个确认条件：
（１）与该投资性房地产有关的经济利益很可能流入企业；
（２）该投资性房地产的成本能够可靠地计量。投资性房地产应当按照成本进行初始计量。
二、与投资性房地产有关的后续支出
与投资性房地产有关的后续支出，满足投资性房地产确认条件的，应当计入投资性房地产成本；不满足投资性房地产确认条件的，应当在发生时计入当期损益。
第三节 投资性房地产的后续计量
企业通常应当采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，满足特定条件时也可以采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。但是，同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式。
一、采用成本模式计量的投资性房地产
在成本模式下，应当按照固定资产或无形资产的有关规定，对投资性房地产进行后续计量、计提折旧或进行摊销，取得的租金收入，确认为其他业务收入；投资性房地产存在减值迹象的，还应当按照资产减值的有关规定进行处理，经减值测试后确定发生减值的，应当计提减值准备，已经计提减值准备的投资性房地产，其减值损失在以后的会计期间不得转回。
二、采用公允价值模式计量的投资性房地产
（一）采用公允价值模式的条件
采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产，应当同时满足下列条件：
１投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场；
２企业能够从活跃的房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计。
（二）采用公允价值模式进行后续计量的会计处理
企业采用公允价值模式进行后续计量的，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额确认为公允价值变动损益，计入当期损益。投资性房地产取得的租金收入，确认为其他业务收入。
三、投资性房地产后续计量模式的变更
企业对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更。从成本模式转为公允价值模式的，应当作为会计政策变更处理，将计量模式变更时公允价值与账面价值的差额，调整期初留存收益。
已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式。
第四节 投资性房地产的转换和处置
一、房地产的转换
（一）房地产的转换形式及转换日
房地产的转换，是因房地产用途发生改变而对房地产进行的重新分类。企业有确凿证据表明房地产的用途发生改变，且满足下列条件之一的，应当将投资性房地产转换为其他资产或者将其他资产转换为投资性房地产：
１投资性房地产开始自用。转换日为房地产达到自用状态，企业开始将其用于生产商品、提供劳务或者经营管理的日期。
２作为存货的房地产改为出租。转换日为房地产的租赁期开始日。
３自用建筑物停止自用改为出租。转换日为租赁期开始日。
４自用土地使用权停止自用改用于资本增值。转换日为自用土地使用权停止自用后，确定用于资本增值的日期。
５房地产企业将用于经营出租的房地产重新开发用于对外销售，从投资性房地产转为存货。转换日为租赁期满，企业董事会或类似权力机构作出书面决议明确表明将其重新开发用于对外销售的日期。
（二）房地产转换的会计处理
１在成本模式下，房地产转换时，应当将房地产转换前的账面价值作为转换后的入账价值。
２采用公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用房地产或存货时，应当以其转换当日的公允价值作为自用房地产或存货的账面价值，公允价值与原账面价值的差额确认为公允价值变动损益，计入当期损益。
３自用房地产或存货转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产时，投资性房地产应当按照转换当日的公允价值计量。转换当日的公允价值小于原账面价值的，其差额确认为公允价值变动损益，计入当期损益；转换当日的公允价值大于原账面价值的，其差额确认为资本公积（其他资本公积），计入所有者权益。
二、投资性房地产的处置
企业出售、转让、报废投资性房地产或者发生投资性房地产毁损时，应当将处置收入扣除其账面价值和相关税费后的金额计入当期损益，即，将实际收到的处置收入计入其他业务收入，所处置投资性房地产的账面价值计入其他业务成本。
第五章 长期股权投资
［基本要求］
（一）掌握同一控制下的企业合并形成的长期股权投资初始投资成本的确定方法
（二）掌握非同一控制下的企业合并形成的长期股权投资初始投资成本的确定方法
（三）掌握以非企业合并方式取得的长期股权投资初始投资成本的确定方法
（四）掌握长期股权投资成本法核算
（五）掌握长期股权投资权益法核算
（六）掌握长期股权投资核算方法转换的处理
（七）熟悉长期股权投资处置的核算
［考试内容］
第一节 长期股权投资的范围和初始计量
本章涉及的长期股权投资，是指应当按照《企业会计准则第２号———长期股权投资》进行核算的权益性投资，即投资方对被投资单位实施控制、重大影响的权益性投资，以及对其合营企业的权益性投资。除上述以外其他的权益性投资，包括风险投资机构、共同基金以及类似主体持有的、在初始确认时按照《企业会计准则第２２号———金融工具确认和计量》的规定以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产，投资性主体对不纳入合并财务报表的子公司的权益性投资，应当按照《企业会计准则第２２号———金融工具确认和计量》的规定核算。
一、企业合并形成的长期股权投资
企业合并形成的长期股权投资，应分别同一控制下控股合并与非同一控制下控股合并确定其初始投资成本。
同一控制下的企业合并，合并方在合并日应当按照被合并方在最终控制方合并财务报表中的净资产的账面价值的份额作为长期股权投资的初始投资成本。
非同一控制下的企业合并，购买方在购买日应当按照 《企业会计准则第２０号———企业合并》的有关规定确定的合并成本作为长期股权投资的初始投资成本。
合并方或购买方为企业合并发生的审计、法律服务、评估咨询等中介费用以及其他相关管理费用，应当于发生时计入当期损益。
二、企业合并以外的其他方式取得的长期股权投资
１以支付现金取得的长期股权投资，应当按照实际支付的购买价款作为初始投资成本，包括与取得长期股权投资直接相关的费用、税金及其他必要支出。
２以发行权益性证券取得的长期股权投资，应当按照发行权益性证券的公允价值作为初始投资成本。
３以非货币性资产交换、债务重组等方式取得的长期股权投资，其初始投资成本的确定分别参照本大纲第七章和第十一章的相关内容。
企业无论是以何种方式取得长期股权投资，取得投资时，对于支付的对价中包含的应享有被投资单位已宣告但尚未发放的现金股利或利润应作为应收项目单独核算，不构成长期股权投资成本。
第二节 长期股权投资的后续计量
投资方应根据对被投资单位的影响程度等情况的不同，对长期股权投资分别采用成本法和权益法核算。
一、成本法
投资方能够对被投资单位实施控制的长期股权投资应当采用成本法核算。
采用成本法核算的长期股权投资，应当按照初始投资成本计价。追加或收回投资应当调整长期股权投资的成本。被投资单位宣告分派的现金股利或利润，应当确认为当期投资收益。投资企业在确认自被投资单位应分得的现金股利或利润后，应当考虑长期股权投资是否发生减值。有迹象表明相关长期股权投资发生减值的，应进行减值测试，长期股权投资可收回金额低于账面价值的，应当计提减值准备。
二、权益法
投资方对联营企业和合营企业的长期股权投资应当采用权益法核算。采用权益法核算的长期股权投资，一般的会计处理为：
一是初始投资或追加投资时，按照初始投资成本或追加投资的投资成本，增加长期股权投资的账面价值。
二是比较初始投资成本与投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值的份额，前者大于后者的，不调整长期股权投资账面价值；前者小于后者的，应当按照两者之间的差额调增长期股权投资的账面价值，同时计入当期损益。
三是持有投资期间，随着被投资单位所有者权益的变动相应调整长期股权投资的账面价值，并分别以下情况处理：对于因被投资单位实现净损益和其他综合收益而产生的所有者权益的变动，投资方应当按照应享有或应分担的份额，调整长期股权投资的账面价值，同时确认投资收益和其他综合收益；对于被投资单位宣告分派的利润或现金股利计算应享有的部分，相应减少长期股权投资的账面价值；对于被投资单位除
净损益、其他综合收益以及利润分配以外所有者权益的其他变动，应当调整长期股权投资的账面价值，同时计入所有者权益。
投资方在确认应享有被投资单位净损益的份额时，应当以取得投资时被投资单位可辨认净资产的公允价值为基础，对被投资单位的净利润进行调整后确认。
被投资单位采用的会计政策及会计期间与投资方不一致的，应当按照投资方的会计政策及会计期间对被投资单位的财务报表进行调整，并据以确认投资收益和其他综合收益等。
投资方计算确认应享有或应分担被投资单位的净损益时，与联营企业、合营企业之间发生的未实现内部交易损益按照应享有的比例计算归属于投资方的部分，应当予以抵销，在此基础上确认投资收益。投资方与被投资单位发生的未实现内部交易损失，按照《企业会计准则第８号———资产减值》等的有关规定属于资产减值损失的，应当全额确认。
投资方确认被投资单位发生的净亏损，应当以长期股权投资的账面价值以及其他实质上构成对被投资单位净投资的长期权益减记至零为限，投资方负有承担额外损失义务的除外。被投资单位以后实现净利润的，投资方在其收益分享额弥补未确认的亏损分担额后，恢复确认收益分享额。
三、长期股权投资核算方法的转换
投资方在持有权益性投资期间，因各方面情况的变化，可能导致按《企业会计准则第２号———长期股权投资》核算的长期股权投资与按《企业会计准则第２２号———金融工具确认和计量》核算的金融资产之间的转换，也可能导致长期股权投资核算方法的转换。具体包括公允价值计量转权益法核算，公允价值计量或权益法核算转成本法核算，权益法核算转公允价值计量，成本法转权益法，成本法核算转公允价值计量。
四、长期股权投资的减值
投资方应当关注长期股权投资的账面价值是否大于享有被投资单位所有者权益账面价值的份额等类似情况。出现类似情况时，投资方应当按照本大纲第八章的相关内容对长期股权投资进行减值测试，可收回金额低于长期股权投资账面价值的，应当计提减值准备。
五、长期股权投资的处置
处置长期股权投资，其账面价值与实际取得价款之间的差额，应当计入当期损益。采用权益法核算的长期股权投资，在处置该项投资时，应当采用与被投资单位直接处置相关资产或负债相同的基础，全部或按相应比例对原计入其他综合收益的部分进行会计处理；因被投资方除净损益、其他综合收益和利润分配以外的其他所有者权益变动而确认的所有者权益，应当全部或按相应比例转入当期损益。
第六章 无形资产
［基本要求］
（一）掌握无形资产的确认条件
（二）掌握无形资产初始计量的核算
（三）掌握研究与开发支出的确认条件
（四）掌握无形资产使用寿命的确定原则
（五）掌握无形资产摊销原则
（六）熟悉无形资产处置的核算
［考试内容］
第一节 无形资产的确认和初始计量
一、无形资产的特征和内容
（一）无形资产的特征
无形资产，是指企业拥有或者控制的没有实物形态的可辨认非货币性资产。资产满足下列条件之一的，符合无形资产定义中的可辨认性标准：
（１）能够从企业中分离或者划分出来，并能单独用于出售或转让等，而不需要同时处置在同一获利活动中的其他资产，表明无形资产可辨认。在某些情况下，无形资产可能需要与有关的合同一起用于出售转让等，此类无形资产也视为可辨认。
（２）源自合同性权利或其他法定权利，无论这些权利是否可以从企业或其他权利和义务中转移或者分离。
（二）无形资产的内容
无形资产通常包括专利权、非专利技术、商标权、著作权、特许权、土地使用权等。
商誉的存在无法与企业自身分离，不具有可辨认性，不符合无形资产的定义。客户关系、人力资源等，由于企业无法控制其带来的未来经济利益，不符合无形资产的定义。
二、无形资产的确认条件
无形资产应当在符合定义的前提下，同时满足以下两个确认条件时，才能予以确认：
（１）与该无形资产有关的经济利益很可能流入企业；
（２）该无形资产的成本能够可靠地计量。
三、无形资产的初始计量
无形资产通常按照实际成本进行初始计量。
（一）外购无形资产的成本
外购无形资产的成本，包括购买价款、相关税费以及直接归属于使该项资产达到预定用途所发生的其他支出。
（二）投资者投入无形资产的成本
投资者投入无形资产的成本，应当按照投资合同或协议约定的价值确定，但合同或协议约定价值不公允的除外。
（三）通过非货币性资产交换和债务重组等方式取得无形资产的成本
通过非货币性资产交换、债务重组等方式取得的无形资产的成本，分别参见本大纲第七章、第十一章的相关内容。
（四）土地使用权的处理
企业取得的土地使用权通常应确认为无形资产。土地使用权用于自行开发建造厂房等地上建筑物时，土地使用权与地上建筑物分别进行摊销和提取折旧。但下列情况除外：
（１）房地产开发企业取得的土地使用权用于建造对外出售的房屋建筑物，相关的土地使用权应当计入所建造的房屋建筑物成本。
（２）企业外购房屋建筑物所支付的价款中包括土地使用权和建筑物的价值的，应当对实际支付的价款按照合理的方法在土地使用权与地上建筑物之间进行分配；难以合理分配的，应当全部作为固定资产处理。
企业改变土地使用权的用途，停止自用土地使用权而用于赚取租金或资本增值时，应按其账面价值转为投资性房地产。
第二节 内部研究开发支出的确认和计量
一、研究与开发阶段的区分
研究，是指为获取并理解新的科学或技术知识等进行的独创性的有计划调查。研究阶段基本上是探索性的，是为进一步的开发活动进行资料及相关方面的准备，已经进行的研究活动将来是否会转入开发、开发后是否会形成无形资产等均具有较大的不确定性。
开发，是指在进行商业性生产或使用前，将研究成果或其他知识应用于某项计划或设计，以生产出新的或具有实质性改进的材料、装置、产品等。相对于研究阶段而言，开发阶段应当是已完成研究阶段的工作，在很大程度上具备了形成一项新产品或新技术的基本条件。
二、研究与开发阶段支出的确认
企业内部研究开发项目研究阶段的支出，应当于发生时计入当期损益 （管理费用）。
企业内部研究开发项目开发阶段的支出，同时满足下列条件的，才能确认为无形资产：
（１）完成该无形资产以使其能够使用或出售在技术上具有可行性；
（２）具有完成该无形资产并使用或出售的意图；
（３）无形资产产生经济利益的方式；
（４）有足够的技术、财务资源和其他资源支持，以完成该无形资产的开发，并有能力使用或出售该无形资产；
（５）归属于该无形资产开发阶段的支出能够可靠地计量。
无法区分研究阶段和开发阶段的支出，应当在发生时作为管理费用，全部计入当期损益。
三、内部开发的无形资产的计量
内部开发活动形成的无形资产成本，由可直接归属于该资产的创造、生产并使该资产能够以管理层预定的方式运作的所有必要支出组成。其成本仅包括自满足无形资产确认条件后至达到预定用途前所发生的支出总额，但是对于以前期间已经费用化的支出不再调整。
第三节 无形资产的后续计量
一、无形资产使用寿命的确定
无形资产的后续计量以其使用寿命为基础。
（一）估计无形资产使用寿命应考虑的因素
企业估计无形资产的使用寿命，通常应考虑 《企业会计准则第６号———无形资产》规定的各项因素。
（二）无形资产使用寿命的确定
１源自合同性权利或其他法定权利取得的无形资产，其使用寿命通常不应超过合同性权利或其他法定权利的期限。如果合同性权利或其他法定权利能够在到期时因续约等延续，则仅当有证据表明企业续约不需要付出重大成本时，续约期才能够包括在使用寿命的估计中。
２没有明确的合同或法律规定无形资产的使用寿命的，企业应当综合各方面因素判断，以确定无形资产能为企业带来经济利益的期限。
经过上述努力确实无法合理确定无形资产为企业带来经济利益的期限的，才能将其作为使用寿命不确定的无形资产。
（三）无形资产使用寿命的复核
企业至少应当于每年年度终了，对使用寿命有限的无形资产的使用寿命进行复核。无形资产的使用寿命与以前估计不同的，应当改变摊销期限。
企业应当在每个会计期间对使用寿命不确定的无形资产的使用寿命进行复核。如果有证据表明无形资产的使用寿命是有限的，应当作为会计估计变更进行处理，并按使用寿命有限的无形资产的有关规定处理。
二、使用寿命有限的无形资产摊销
使用寿命有限的无形资产，应在其预计的使用寿命内采用系统合理的方法对应摊销金额进行摊销。
（一）应摊销金额
无形资产的应摊销金额为其成本扣除预计残值后的金额。已计提减值准备的无形资产，还应扣除已计提的无形资产减值准备累计金额。无形资产的残值一般为零，但下列情况除外：
１有第三方承诺在无形资产使用寿命结束时购买该无形资产；
２可以根据活跃市场得到预计残值信息，并且该市场在无形资产使用寿命结束时很可能存在。
（二）摊销期和摊销方法
企业摊销无形资产，应当自无形资产可供使用时起，至不再作为无形资产确认时止。
企业选择的无形资产摊销方法，应当反映与该项无形资产有关的经济利益的预期消耗方式。无法可靠确定预期消耗方式的，应当采用直线法摊销。企业至少应当于每年年度终了，对使用寿命有限的无形资产的使用寿命及摊销方法进行复核，使用寿命及摊销方法与以前估计不同的，应当改变摊销年限和摊销方法。
无形资产的摊销金额一般应当计入当期损益，但如果某项无形资产是专门用于生产某种产品或其他资产的，其所包含的经济利益是通过转入所生产的产品或其他资产中实现的，则该无形资产的摊销金额应当计入相关资产的成本。
三、使用寿命不确定的无形资产减值测试
使用寿命不确定的无形资产，在持有期间不需要进行摊销，但应当至少在每年年度终了进行减值测试，如经减值测试表明已发生减值的，应计提相应的减值准备。
第四节 无形资产的处置
无形资产的处置，主要是无形资产对外出租、出售，或者是无法为企业带来未来经济利益时，应予转销并终止确认。
一、无形资产出租
企业让渡无形资产使用权并收取租金，在满足收入确认条件的情况下，应确认相关的收入和费用。
二、无形资产出售
企业出售无形资产，表明企业放弃该无形资产的所有权，应将所取得的价款与该无形资产账面价值的差额作为资产处置利得或损失，计入当期损益。但值得注意的是，企业出售无形资产确认其利得的时点，应按照收入确认中的相关原则进行确定。
三、无形资产报废
如果无形资产预期不能为企业带来未来经济利益，应将其报废并予以转销，其账面价值转作当期损益。 | 
