投资性房地产的确认和初始计量 投资性房地产的概念 投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或者两者兼有而持有的房地产。主要包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权和已出租的建筑物。投资性房地产应当能够单独计量和出售。 属于投资性房地产的项目 1.已出租的土地使用权 已出租的土地使用权，是指企业通过出让或转让方式取得并以经营租赁方式出租的土地使用权。 2.持有并准备增值后转让的土地使用权 持有并准备增值后转让的土地使用权，是指企业通过出让或转让方式取得并准备增值后转让的土地使用权。但是，按照国家有关规定认定的闲置土地，不属于持有并准备增值的土地使用权。 3.已出租的建筑物 已出租的建筑物，是指企业拥有产权并以经营租赁方式出租的房屋等建筑物。企业计划用于出租但尚未出租的建筑物，不属于此类。 企业将建筑物出租，按租赁协议向承租人提供的相关辅助服务在整个协议中不重大的，如企业将办公楼出租并向承租人提供保安、维修等辅助服务，应当将该建筑物确认为投资性房地产。 不属于投资性房地产的项目 下列房地产不属于投资性房地产： 1.自用房地产，即为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产，包括自用建筑物(固定资产)和自用土地使用权(无形资产)。例如，企业拥有并自行经营的旅馆，其持有目的主要是通过提供客房服务赚取服务收入，该旅馆不确认为投资性房地产。 2.作为存货的房地产，通常指房地产开发企业在正常经营过程中销售的或为销售而正在开发的商品房和土地。 3.某项房地产，部分用于赚取租金或资本增值，部分自用(即用于生产商品、提供劳务或经营管理)，能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分，应当确认为投资性房地产;不能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分，不确认为投资性房地产。该项房地产自用的部分，以及不能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分，应当确认为固定资产或无形资产。 投资性房地产的确认和初始计量 (一)投资性房地产的确认 将某个项目确认为投资性房地产，首先应当符合投资性房地产的概念，其次同时满足投资性房地产的两个确认条件： 1.与该投资性房地产相关的经济利益很可能流入企业; 2.该投资性房地产的成本能够可靠地计量。 (二)投资性房地产的初始计量。 投资性房地产应当按照成本进行初始计量。以下以外购、自行建造的投资性房地产的初始计量予以说明。 1.外购的投资性房地产。 对于企业外购的房地产，只有在购入房地产的同时开始对外出租(自租赁期开始日起，下同)或用于资本增值，才能称之为外购的投资性房地产。外购投资性房地产的成本，包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出。 【例1】甲公司于2007年1月1日支付1000万元价款和10万元相关税费购入了800平方米商业用房，当日出租给乙公司。在采用成本模式下，甲公司购入投资性房地产的账务处理是： 借：投资性房地产 1010 贷：银行存款 1010 企业购入房地产，自用一段时间之后再改为出租或用于资本增值的，应当先将外购的房地产确认为固定资产或无形资产，自租赁期开始日或用于资本增值之日开始，再从固定资产或无形资产转换为投资性房地产。 2.自行建造的投资性房地产。 企业自行建造(或开发，下同)的房地产，只有在自行建造或开发活动完成(即达到预定可使用状态)的同时开始对外出租或用于资本增值，才能将自行建造的房地产确认为投资性房地产。自行建造投资性房地产的成本，由建造该项房地产达到预定可使用状态前发生的必要支出构成。 企业自行建造房地产达到预定可使用状态后一段时间才对外出租或用于资本增值的，应当先将自行建造的房地产确认为固定资产或无形资产，自租赁期开始日或用于资本增值之日开始，从固定资产或无形资产转换为投资性房地产。 【例2】甲公司采用出包方式建造商用楼，用于出租，总投资4000万元。2007年2月1日支付工程款1000万元，则在采用成本模式下，甲公司账务处理如下： 借：在建工程——商用楼 1000 贷：银行存款 1000 2007年其余付款略;2007年12月23日，工程达到预定可使用状态，已办理经营租赁手续，在建工程余额为4000万元，则： 借：投资性房地产 4000 贷：在建工程 4000 投资性房地产的后续计量 投资性房地产的后续计量具有成本和公允价值两种模式，通常应当采用成本模式计量，满足特定条件时可以采用公允价值模式计量。但是，同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式。 采用成本模式进行后续计量的投资性房地产 企业通常应当采用成本模式对投资性房地产进行后续计量。采用成本模式进行后续计量的投资性房地产，应当遵循以下会计处理： 1.外购投资性房地产或自行建造达到预定可使用状态时，按照其实际成本，借记“投资性房地产”科目，贷记“银行存款”、“在建工程”等科目。 2.按照固定资产或无形资产的有关规定，按期(月)计提折旧或摊销，借记“其他业务成本”等科目，贷记“投资性房地产累计折旧(摊销)”。 3.取得的租金收入，借记“银行存款”等科目，贷记“其他业务收入”等科目。 4.投资性房地产存在减值迹象的，还应当适用资产减值的有关规定。经减值测试后确定发生减值的，应当计提减值准备，借记“资产减值损失”科目，贷记“投资性房地产减值准备”科目。 【例3】甲公司于2007年1月1日支付2000万元土地出让金取得一块土地使用权，使用年限50年，准备筹建办公楼。甲公司购入土地使用权的账务处理是： 借：无形资产——土地使用权 2000 贷：银行存款 2000 2007年末摊销土地使用权 借：管理费用 40 贷：累计摊销(2000÷50) 40 2008年1月1日，该土地使用权出租，甲公司将无形资产转入投资性房地产，采用成本模式计量： 借：投资性房地产 2000 累计摊销 40 贷：无形资产——土地使用权 2000 投资性房地产累计摊销 40 假设2008年末确认本年租金收入70万元(在年末一次性收取)，账务处理如下： 借：银行存款 70 贷：其他业务收入 70 借：其他业务成本 40 贷：投资性房地产累计摊销 40 采用公允价值模式进行计量的投资性房地产 (一)采用公允价值模式的前提条件 企业只有存在确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得，才可以采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。企业一旦选择采用公允价值计量模式，就应当对其所有投资性房地产均采用公允价值模式进行后续计量。采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产，应当同时满足下列条件： 1.投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场;所在地，通常是指投资性房地产所在的城市。对于大中城市，应当为投资性房地产所在的城区。 2.企业能够从活跃的房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计。 (二)采用公以价值模式进行后续计量的会计处理 采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产，应当遵循以下会计处理： 1.外购投资性房地产或自行建造的投资性房地产达到预定可使用状态时，按照其实际成本，借记“投资性房地产(成本)”科目，贷记“银行存款”、“在建工程”等科目。 2.不对投资性房地产计提折旧或摊销。企业应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。 资产负债表日，投资性房地产的公允价值高于原账面价值的差额，借记“投资性房地产(公允价值变动)”科目，贷记“公允价值变动损益”科目;公允价值低于原账面价值的差额，做相反的会计分录。 |
