2016天津地税局营改增热点问题解答

2016天津地税局营改增热点问题解答

1.地税代征增值税业务包括哪些？

营改增后，为方便纳税人，暂定由地税局办理纳税人销售其取得的不动产和其他个人出租不动产增值税的纳税申报受理、计税价格评估、税款征收、税收优惠备案、发票代开等有关事项。地税局办理征缴、退库业务，使用地税局税收票证，并负责收入对账、会计核算、汇总上报工作。

2.什么是不动产?

不动产，是指不能移动或者移动后会引起性质、形状改变的财产，包括建筑物、构筑物等

建筑物，包括住宅、商业营业用房、办公楼等可供居住、工作或者进行其他活动的建造物。

构筑物，包括道路、桥梁、隧道、水坝等建造物。

3.纳税人申报地税代征的增值税，在哪里缴税开票?

销售或者租赁不动产应向不动产所在地主管税务机关申报纳税。营业税改征增值税后由地税机关继续受理纳税人销售其取得的不动产和其他个人出租不动产的申报缴税和代开增值税发票业务。

对于其他个人（自然人）销售住房，纳税人应向房屋所在地的区县房管部门申报增值税，代开增值税普通发票。购买方不属于其他个人的，如申请开具增值税专用发票，请携带房管部门盖章的《代开增值税专用发票缴纳税款申报单》，身份证明、买卖协议等相关资料到房屋所在地地税机关申请代开。

4.纳税人销售其取得的不动产在地税如何计算缴纳增值税？

纳税人销售其取得的不动产在地税按照5%预征率（或征收率）缴纳增值税。

应纳增值税=（全部价款和价外费用-不动产购置原价或者取得不动产时的作价）÷（1+5%）×5%。

5.纳税人销售其取得的不动产，差额纳税时“不动产购置原价或者取得不动产时的作价”需要提供什么凭证？

纳税人按规定从取得的全部价款和价外费用中扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价的，应当取得符合法律、行政法规和国家税务总局规定的合法有效凭证。否则，不得扣除。

上述凭证是指：

（一）税务（国税或者地税）部门监制的发票。

（二）法院判决书、裁定书、调解书，以及仲裁裁决书、公证债权文书。

（三）国家税务总局规定的其他凭证。

6.个人销售住房是否有免税政策？

个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税;个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的，免征增值税。

7.亲属间无偿赠与不动产是否免税？

涉及家庭财产分割的个人无偿转让不动产免征增值税。家庭财产分割，包括下列情形：离婚财产分割；无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹；无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人；房屋产权所有人死亡，法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人依法取得房屋产权。

8.其他个人出租不动产如何计算缴纳增值税？

其他个人出租不动产（不含住房），按照5%的征收率计算应纳税额，向不动产所在地主管地税机关申报纳税。其他个人出租住房，按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额，向不动产所在地主管地税机关申报纳税。按照以下公式计算应纳税款：

（一）出租住房：

应纳增值税＝含税销售额÷（1+5%）×1.5%

（二）出租非住房：

应纳增值税＝含税销售额÷（1+5%）×5%

9.个人一次性收取多个月份的房租，能够享受小微企业优惠政策吗？

其他个人（不含个体工商户）采取预收款形式出租不动产，取得的预收租金收入，可在预收款对应的租赁期内平均分摊，分摊后的月租金收入不超过3万元的，可享受小微企业免征增值税优惠政策。其他个人在办理纳税申报时，申报当月，要将均摊的预收租金，在所分摊月份属期各进行一次申报。
 
10.代开发票范围包括哪些？
 
增值税小规模纳税人销售其取得的不动产以及其他个人出租不动产，购买方或承租方不属于其他个人的，纳税人缴纳增值税后可以向地税局申请代开增值税专用发票。不能自开增值税普通发票的小规模纳税人销售其取得的不动产，以及其他个人出租不动产，可以向地税局申请代开增值税普通发票。