澳大利亚资产评估业简介

澳大利亚的资产评估业

　　一、澳大利亚资产评估管理体制

　　澳大利亚资产评估业实行社会化行业自律管理。尽管有许多行业团体，但澳大利亚资产学会（以下简称资产学会）是惟一真正的专业化团体，至今已有70多年的历史。该学会的前身是澳大利亚评估师和土地经济学家学会，1926年起各地成立若干分会，为了统一执行标准，1932年成立全国委员会，1998年5月21日，更名为澳大利亚资产学会。资产学会不是政府组织机构，无政府资金等方面的支持，其各种活动严格遵守澳大利亚的法律，在业务方面有些评估师（会员）是直接为政府服务的。

　　（一）资产学会的主要职责

　　资产学会的首要任务是建立并维护评估业务、教育、道德和纪律的高水准。主要职责是：

　　（1）制定和颁布统一的资产评估执业准则；

　　（2）考核和培训会员；

　　（3）承担资产评估争议的仲裁；

　　（4）负责出版评估期刊和专业书籍；

　　（5）为评估师提供交流的场所和信息资料。

　　（二）资产学会的组织及会员构成

　　1、资产学会的组织。资产学会设全国委员会，并下设有关的委员会。资产学会全国委员会下设机构组成为：全国估价与资产标准委员会、全国资产专家委员会、全国教育委员会以及全国金融管理委员会、全国市场委员会等。除了有全国性的委员会以外，每个州都有其分会，负责每个州的事务。各分会的职责是执行全国总会政策，落实总会战略计划，发展会员，进行一般教育和后续教育等。

　　全国估价与资产标准委员会——其成员来自资产学会和业主资产委员会，还有一些其他社团的成员，如会计师代表、法律界代表等。因此，其制订的标准和规定受到大家的认同。另外，新西兰评估学会也有代表参加。

　　全国资产专家委员会——其主席由业主资产委员会成员担任，其他成员包括资产学会的会员、各部门的专家等。该委员会除了对一些重要事项提供咨询和研究外，还负责出版资产学会的年刊。

　　全国教育委员会——负责资产评估教育和培训方面事宜。要成为资产学会会员，必须有大学资产专业方面的学位。全国教育委员会认定一些学校及课程，对大学课程每三年进行一次认定。同时，该委员会也负责资产评估师的后续教育和专业培训。

　　2、会员。资产学会的会员分荣誉会员、终身会员、会员、联系会员、技术联系会员、学生毕业生等类型。在整个澳大利亚大约有7500个会员。

　　终身会员——授予那些被同行尊重，担任资产学会领导，为学会提供服务的会员。

　　会员——至少有10年工作经验，且被认为对本职工作作出贡献的成员。

　　联系会员——完成了被认可的研究生课程，并且最近4年在一名注册评估师或资产专业人员的监督下从事过2年的全职实践。

　　技术联系会员——持有专门资格的学位证书，或者作为评估师和资产专业人员有足够的实践经验。

　　学生——正在进行一门被认可的研究生课程学习。

　　毕业生——完成全部课程。

　　所有成员都要交纳年度会费，其中包括被资产学会征收的人均费。目前费用为每人160-190澳元，其中包括每年四期的资产杂志费用。

　　会员入会不是强制的，但是必须的。因为做贷款、抵押等项目时，银行和客户一般要求估价师必须是资产学会会员，他们更为客户信任，非资产学会会员很难承接到项目。另外，资产学会也欢迎会计师事务所的人员加入，以协调其矛盾。

　　在新南威尔士州，申请加入资产学会成为会员时，首先必须有3名专家填写评审意见，资产学会对申请表和推荐表进行审查，然后进行口头答辨。答辩时要带3份评估报告，至少涉及两方面的评估内容，而且是其近期内完成的。另外，由低级会员到高级会员，同样要经过上述这些程序。

　　在职业道德规范和行为规范方面，资产学会每年出版的专业实务手册中均有规定。澳大利亚法律没有规定估价师应遵守什么样的道德规范，资产学会规定道德规范并要求予以遵守。估价方面的问题，资产学会则不予干预。但如有举报，资产学会则展开调查，根据调查结果，由地方分会向总会建议，分别给予书面警告、罚款、临时取消或永久取消资格的处分。这样的案例很少，每年不过1-2例，而且还不至于出现到法院打官司的情况。

　　此外，资产学会与全国一些行业团体有一些协议，与海外组织，如英国皇家测量师学会、新西兰评估学会、加拿大评估协会、香港测量师学会等也有协议。签署这些协议的目的是通过相互认定，可以去其他行业或其他国家执业。

　　澳大利亚资产评估管理体制表面上来看与政府无关，其实与其政治体制和经济体制有着密切关系。澳大利亚实行的是联邦制，各州制订适合自己的法令，因此，资产学会的会员，均为个人，而非团体。在资格认定方面，也由各州决定，其管理范围、权限均有很大的约束。

二、资产评估与财政的关系

　　澳大利亚政府财政收入的很大部分来自于税收。州和地方50%左右的税收来自物业税。与收入税相比较，物业税收是一种好的税收制度，因为物业是实实在在的，最不易偷漏税，物业税收可以使预算更真实。一般州和地方每年编制财政预算，根据预算资产额来确定税率标准。尽管物业税收有多种多样的形式，但资产额都有根据物业评估值来确定的。用于税基的评估值有三种形式：土地价值、市场价值和租赁价值，主要参照来自市场的资本价值标准确定。就土地税而言，无论土地上有什么物产，均按土地面积统一征收。工业用地、商业用地所适用的税率等级不同。另外，各州政府根据土地的不同情况，定期地进行估价，有的州每年进行一次，有的州两年或五年进行一次。

　　物业估价根据物业销售价格、市场调查结果和信息资料库等三个方面共同确定。物业面积大小、年限、层次等，对评估价值（市场价值、租赁价值等）均有影响。但纳税人如对估价结果有异议，可以向税务部门提出，重新审核，如仍有争议，可由法院仲裁，纳税人（业主）须提供足够的证据。当然，纳税人也可以请专门的评估公司对物业进行重新估价。在澳大利亚，有的评估公司专门接受为业主赢得较低税收的评估委托。

　　澳大利亚联邦设有总评估师办公室，负责物业税收评估和管理。各州还设立本州的总评估师办公室。总评估师办公室职责，一是为纳税提供税基价值；二是对农牧业资产进行审核和估价，也是用于税收的目的；三是为政府提供其他服务，如政府征用私人土地、房产、修路等。该机构是政府的职能部门，总评估师办公室的总评估师由州议会主席任命，对州长负责。总评估师办公室的经费由州政府核拨，经费数额与评估价值无关。