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另据调查，该城市地价与容积率的关系为，当容积率在1－1.2之间时，容积率每增加0.1，地价比容积率为1时的地价增加5％，容积率超过1.2时，超出的部分容积率每增长0.1，地价比容积率为1时的地价增加3％。
表格中的正负号表示案例条件比待估宗地的优劣情况。根据上述条件，评估宗地M在09年4月的评估值。
3.某企业进口一台设备，评估基准日的FOB价格为20万美元，美元对人民币的汇率为1:6.8，该设备的重置成本包括：设备的货价、海外运输费、海外保险费、关税、银行手续费、公司手续费、安装费、资金成本。其中海运费率5％，保险费率为0.4％。现行的关税税率为16％，消费税税率为6％，增值税税率为17％，银行手续费费率0.4％，公司手续费费率1％，安装费用0.7万美元。该设备从订货到安装完毕需要两年的时间，第一年投入的资金比例为30％，第二年投入的资金比例为70％，假设资金是均匀投入的，银行贷款利率为5％。
要求：
计算设备的重置成本。（计算结果保留两位小数）
4.某房地产公司于2007年1月以有偿出让方式取得一块土地50年的使用权，并于2009年1月在此地块上建成一座框架结构的写字楼，经济耐用年限为60年，残值率为0。评估基准日，该类建筑重置价格为每平方米2 500元。该建筑物占地面积为1 000平方米，建筑面积为1 800平方米，现用于出租，每年实收租金72万元。另据调查，当地同类写字楼出租租金一般为每月每建筑平米60元，空置率为10％，每年需要支付的管理费为年租金的3％，维修费为重置价格的1.5％，土地使用及房产税为每建筑平方米25元，保险费为重置价格的0.2％，土地资本化率为6％，建筑物资本化率为8％。
要求：试根据以上资料选用恰当的方法评估该宗地2010年1月土地使用权的价值。（计算结果不保留小数）
答案部分
一、单项选择题
1. 【正确答案】：C
【答案解析】：注意资产的投资价值和投资性资产价值的区别。参考教材12页的表述。
2. 【正确答案】：B
【答案解析】：参考教材27页。
3. 【正确答案】：A
【答案解析】：作为一种市场规律，在同一市场上，具有相同使用价值和质量的商品，应有大致相同的交换价值。替代原则是市场法评估的理论基础。
4. 【正确答案】：A
【答案解析】：分三段计算，
第一段：第1～3年，使用复利现值系数计算：
P1＝200×（P/F，10％，1）＋210×（P/F，10％，2）＋220×（P/F，10％，3）
＝200×0.9091＋210×0.8264＋220×0.7513
＝520.65（万元）
第二段：第4～10年，使用普通年金现值系数计算，然后使用复利现值系数将其折现到第一年年初：
P2＝220×（P/A，10％，7）×（P/F，10％，3）
＝220×4.8684×0.7513
＝804.68（万元）
第三段：将第十年末的预计变现值280万元，使用复利现值系数将其折现到第一年年初：
P3＝280×（P/F，10％，10）
＝280×0.3855＝107.94（万元）
评估值＝P1＋P2＋P3＝520.65＋804.68＋107.94
＝1 433.27（万元）。
5. 【正确答案】：A
【答案解析】：收益年期有限，纯收益按等差级数递减，参考公式2－22，注意这里的收益期限要重新确定，即100/10＝10，而不是20。所以，评估值＝0＋10/10％×10/（1＋10％）^10＝385.5（万元）。
6. 【正确答案】：C
【答案解析】：资产利用率＝（10×360×6.5）/（10×360×8）×100％＝81.25％，
实际已使用年限＝名义已使用年限×资产利用率＝8.1（年）。
7. 【正确答案】：D
【答案解析】：参考教材75页。
8. 【正确答案】：C
【答案解析】：进口设备消费税的计税基数就是关税完税价加上关税。
9. 【正确答案】：B
【答案解析】：参见教材120页：
关税＝CIF×50％＝80×20％＝16（万元）
消费税＝（CIF＋关税）÷（1－消费税率）×消费税率＝10.67（万元）
增值税＝（CIF＋关税）÷（1－消费税率）×增值税率＝18.13（万元）
或者：增值税＝（CIF＋关税＋消费税）×增值税率＝18.13（万元）。
10. 【正确答案】：A
【答案解析】：该生产线经济贬值＝25 000×（1 500－1 400）×（1－25％）×（P/A，10％，2）＝325.41（万元）。
11. 【正确答案】：C
【答案解析】：参考教材58页，两者都是以现行价格水平来购建的。
12. 【正确答案】：B
【答案解析】：楼面地价＝土地单价/容积率＝1 200/5＝240（元/平方米）。
13. 【正确答案】：C
14. 【正确答案】：A
15. 【正确答案】：B
【答案解析】：可比实例交易价格P＝3 800×1.4/1.8＝2 955.56（元／平方米）。
16. 【正确答案】：D
【答案解析】：金属矿产资源属于耗竭性资源。
17. 【正确答案】：C
【答案解析】：参见教材227页的剩余法的运用，评估值＝1 800－500－200＋150＝1 250（万元）。
18. 【正确答案】：D
【答案解析】：超额收益＝（15－10）×（550－450）×（1－25％）＝375（万元）
该专利的评估值＝超额收益×（P/A,10％,3）＝375×2.4869＝932.59（万元）。
19. 【正确答案】：C
20. 【正确答案】：D
【答案解析】：参考教材296页。
