(3)房地产开发费用 房地产开发费用是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用和财务费用，但在计算土地增值税时，房地产开发费用并不是按照纳税人实际发生额进行扣除，应分别按以下两种情况扣除： ①财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按“取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本”之和的5%以内计算扣除。计算公式为： 允许扣除的房地产开发费用=利息+(取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本)×5%以内 【例题·计算题】甲房地产开发公司开发某房地产项目支付的地价款为5200万元，开发成本为2800万元，利息支出为500万元(能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明)。已知甲公司所在地的省政府规定的扣除比例为5%。 【答案】则允许扣除的房地产开发费用=500+(5200+2800)×5%=900(万元)。 ②财务费用中的利息支出，凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或者不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按“取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本”之和的10%以内计算扣除。计算扣除的具体比例，由各省、自治区、直辖市人民政府规定。计算公式为： 允许扣除的房地产开发费用=(取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本)×10%以内 【例题·计算题】甲房地产开发公司开发某房地产项目支付的地价款为5200万元，开发成本为2800万元，利息支出为500万元(不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或者不能提供金融机构证明)。已知甲公司所在地的省政府规定的扣除比例为10%。 【答案】允许扣除的房地产开发费用=(5200+2800)×10%=800(万元)。 (4)与转让房地产有关的税金 与转让房地产有关的税金是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税。因转让房地产缴纳的教育费附加，也可视同税金予以扣除。但需要注意以下两点： ①外商投资房地产开发企业因不缴纳城市维护建设税和教育费附加，因此，在计算与转让房地产有关的税金时不含城市维护建设税和教育费附加。 ②房地产开发企业按照《房地产开发企业财务制度》的规定，其在转让时缴纳的印花税已列入管理费用中，故不允许单独再扣除。其他纳税人缴纳的印花税允许在此扣除。 三、税收减免(★★★)(P212-213) 1、纳税人建造“普通标准住宅”出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，予以免税;超过20%的，应按全部增值额缴纳土地增值税。 【解释】对于纳税人既建造普通标准住宅又搞其他房地产开发的，应分别核算增值额。不分别核算增值额或者不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不能适用这一免税规定。 2、自2008年11月1日起，对居民个人转让住房一律免征土地增值税。 3、企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为廉租住房、经济适用住房房源且增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。 4、因国家建设需要依法征用、收回的房地产，免征土地增值税。 【解释1】因国家建设需要依法征用、收回的房地产，是指因城市实施规划、国家建设的需要而被政府批准征用的房产或收回的土地使用权。 【解释2】因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产的，免征土地增值税。 【例题·多选题】根据土地增值税法律制度的规定，下列各项中，可以免征土地增值税的有( )。 A、国家机关转让自用房产 B、工业企业以不动产作价入股进行投资 C、房地产公司以不动产作价入股进行投资 D、某商场因城市实施规则、国家建设的需要而自行转让原房产 【答案】BD 【解析】(1)选项A：国家机关转让自用房产属于土地增值税的征税范围;(2)选项B：以房地产进行投资、联营，投资、联营的一方以土地(房地产)作价入股进行投资或者作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税;(3)选项C：以土地(房地产)作价入股进行投资或联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，不免征土地增值税;(4)选项D：因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产的，免征土地增值税。 四、土地增值税的纳税清算(★★)(P214) 1、纳税人应主动进行清算的情形 符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税的清算： (1)房地产开发项目全部竣工、完成销售的; (2)整体转让未竣工决算房地产开发项目的; (3)直接转让土地使用权的。 2、税务机关可以要求纳税人进行清算的情形 符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算： (1)已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的; (2)取得销售(预售)许可证满3年仍未销售完毕的; (3)纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的; (4)省级税务机关规定的其他情况。 【例题·多选题】根据土地增值税法律制度的规定，下列各项中，房地产企业应进行土地增值税清算的有( )。 A、直接转让土地使用权的 B、房地产开发项目全部竣工、完成销售的 C、整体转让未竣工决算房地产开发项目的 D、取得销售许可证满3年仍未销售完毕的 【答案】ABC 【解析】选项D：主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算，但不属于纳税人应进行土地增值税清算的范围。 |
