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【例8】甲企业拥有一栋办公楼，用于本企业总部办公。20×7年3月10日，甲企业与乙企业签订了经营租赁协议，将这栋办公楼整体出租给乙企业使用，租赁期开始日为20×7年4月15日 ，为期5年。20×7年4月 15日，这栋办公楼的账面余额45 000 万元，已计提折旧300万元。假设甲企业所在城市没有活跃的房地产交易市场。甲企业20×7年4月15日的账务处理如下： 借：投资性房地产——× ×写字楼 450 000 000 累计折旧 3 000 000 贷：固定资产 450 000 000 投资性房地产累计折旧(摊销) 3 000 000 2.公允价值模式下的转换 (1)采用公允价值模式计量的投资性房地产转为自用房地产 企业将采用公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用房地产时，应当以其转换当日的公允价值作为自用房地产的账面价值，公允价值与原账面价值的差额计入当期损益。转换日，按该项投资性房地产的公允价值，借记“固定资产”或“无形资产”科目，按该项投资性房地产的成本，贷记“投资性房地产(成本)”科目，按该项投资性房地产的累计公允价值变动，贷记或借记“投资性房地产(公允价值变动)”科目，按其差额，贷记或借记“公允价值变动损益”科目。 【例9】20×8年10月15日，甲企业因租赁期满，将出租的写字楼收回，准备作为办公楼用于本企业的行政管理。20×8年12月1日，该写字楼正式开始自用，相应由投资性房地产转换为自用房地产，当日的公允价值为48 000 000元。该项房地产在转换前采用公允价值模式计量，原账面价值为 47 500 000元，其中，成本为45 000 000元，公允价值变动为增值2 500 000万元。甲企业的账务处理如下： 借：固定资产 48 000 000(公允价值) 贷：投资性房地产——写字楼(成本) 45 000 000 ——写字楼(公允价值变动) 2 500 000 公允价值变动损益 500 000 (2)作为存货的房地产转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产 作为存货转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产时，投资性房地产应当按照转换当日的公允价值计量。 转换当日的公允价值小于原账面价值的，其差额计入当期损益(公允价值变动损益);转换当日的公允价值大于原账面价值的，其差额作为资本公积(其他资本公积)，计入所有者权益。处置该项投资性房地产时，原计入所有者权益的部分应当转入处置当期损益(其他业务收入)。 企业将作为存货的房地产转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产时，应当按该项房地产在转换日的公允价值，借记“投资性房地产(成本)”科目，原已计提跌价准备的，借记“存货跌价准备”科目，按其账面余额，贷记“开发产品”等科目;同时，转换日的公允价值小于账面价值的，按其差额，借记“公允价值变动损益”科目，转换日的公允价值大于账面价值的，按其差额，贷记“资本公积——其他资本公积”科目。待该项投资性房地产处置时，因转换计入资本公积的部分应转入当期的其他业务收入，借记“资本公积——其他资本公积”科目，贷记“其他业务收入”科目。 【例10】甲房地产公司将开发的一栋公寓楼从2007年1月1日起出租给乙公司，租期3年。租赁期开始日，该公寓楼的建造成本为1500万元，未计提减值准备;其公允价值为1800万元。在采用公允价值模式下，甲公司在2007年1月1日将自用转为出租的账务处理如下： 借:投资性房地——成本 1800 贷:开发产品 1500 资本公积——其他资本公积 300 如果转换日公允价值为1400万元，则账务处理： 借:投资性房地——成本 1400 公允价值变动损益 100 贷:开发产品 1500 (3)自用土地使用权或建筑物转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产 企业将自用土地使用权或建筑物转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产时，应当按该项土地使用权或建筑物在转换日的公允价值，借记“投资性房地产(成本)”科目，按其账面余额，贷记“固定资产”或“无形资产”科目;按已计提的累计摊销或累计折旧，借记“累计摊销”或“累计折旧”科目，原已计提减值准备的，借记“无形资产减值准备”、“固定资产减值准备”科目，同时，转换日的公允价值小于账面价值的，按其差额，借记“公允价值变动损益”科目，转换日的公允价值大于账面价值的，按其差额，贷记“资本公积——其他资本公积”科目。待该项投资性房地产处置时，因转换计入资本公积的部分应转人当期的其他业务收入，借记“资本公积——其他资本公积”科目，贷记“其他业务收入”科目。 【例11】20×7年6月，甲企业打算搬迁至新建办公搂，由于原办公楼处于商业繁华地段，甲企业准备将其出租，以赚取租金收入。20×7年10月，甲企业完成了搬迁工作，原办公楼停止自用。20 ×7年12月，甲企业与乙企业签订了租赁协议，将其原办公楼租赁给乙企业使用，租赁期开始日为20×8年1月1日，租赁期限为3年。在本例中，甲企业应当于租赁期开始日 (20× 8年1月1日)，将自用房地产转换为投资性房地产。由于该办公楼处于商业区，房地产交易活跃，该企业能够从市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，假设甲企业对出租的办公楼采用公允价值模式计量。假设20× 8年1月1 日，该办公楼的公允价值为350 000 000元，其原价为500 000 000元，已提折旧142 500 000元。 甲企业20×8年1月1日的账务处理如下： 借：投资性房地产——××办公楼(成本) 350 000 000 公允价值变动损益 7 500 000 累计折旧 142 500 000 贷：固定资产 500 000 000 |
